22 октября 2023 13:44Коммерсантъ. Новости Online

Гибкий метр

Комментарий Николая Антипова, директора центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал»

Как управляющие компании повышают ликвидность ЗПИФов

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости не являются доминирующими инструментами в портфелях розничных инвесторов. И одним из сдерживающих факторов являются ограниченные возможности выхода из таких инвестиций. Поэтому для повышения привлекательности таких ЗПИФов управляющие компании принимают меры для увеличения их ликвидности: от традиционных — выведение паев на биржу или использование услуг маркетмейкеров, до экзотических — обмен паев на квадратные метры. 

Оживленные метры

В 2023 году управляющие компании активно расширяли линейку розничных ЗПИФов недвижимости. В настоящее время их насчитывается уже три десятка, причем только с начала года было сформировано четыре фонда, а еще три находятся в стадии формирования. Только по итогам первого полугодия активы таких фондов выросли на 21,2 млрд руб., до 114,5 млрд руб., свидетельствуют данные управляющей компании Parus Asset Management. За полтора года активы выросли более чем втрое. При этом основной приток средств обеспечили действующие ЗПИФы коммерческой недвижимости под управлением УК СФН.

Однако ЗПИФы остаются нишевыми и есть в линейке лишь немногих компаний, многократно уступая более распространенным розничным фондам (ОПИФам и БПИФам).

По данным Investfunds, общее число ЗПИФов на 20 октября составляло 385 штук, а суммарный объем активов достигал 1,23 трлн руб.

Один из факторов, ограничивающих интерес неквалифицированных инвесторов к ЗПИФам,— это долгосрочный характер подобных инвестиций. Обычно такие фонды создаются на пять-семь лет, хотя есть и более долгосрочные фонды (на 10–15 лет). Выйти из таких инвестиций можно лишь в ограниченном количестве случаев.

В отличие от паев открытых и биржевых ПИФов, инвестиционные паи ЗПИФов нельзя продать в любое время управляющей компании, поэтому ликвидность таких паев относительно низкая, отмечает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов.

Жесткие ограничения

УК обязана погасить паи при прекращении работы фонда. Кроме того, предъявить паи к погашению могут пайщики, не согласные с решением общего собрания об утверждении изменений в правила фонда. В частности, к ним относятся случаи передачи фонда другой УК, продление срока действий договора ДУ, проведение дополнительной эмиссии паев. Однако такие события происходят довольно редко.

При необходимости выйти из ЗПИФа их владельцам придется искать другого инвестора, который согласился купить паи.

«Владелец паев может это сделать через брокера — по договору купли-продажи или через внебиржевую сделку»,— отмечает директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Николай Антипов. При этом в случае ЗПИФа для квалифицированных инвесторов обе стороны сделки должны иметь соответствующий статус, указывает он.

Организованный выход

Для повышения ликвидности паев некоторые УК выводят паи на организованные торги. В настоящее время, по данным Московской биржи, инвесторам доступны паи 12 фондов рентной недвижимости. «Такой шаг, безусловно, открывает дополнительные возможности для инвесторов. Но стоит понимать, что ЗПИФ — это все же долгосрочный инвестиционный инструмент»,— отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Владимир Стольников.

Торговля паями на бирже не гарантирует высокую ликвидность, так как не по всем есть регулярные сделки.

Гендиректор УК СФН Екатерина Черных обращает внимание, что ликвидность есть в первую очередь в фондах с большим количеством пайщиков и активов. Позитивно сказываются на ликвидности регулярные (каждый квартал) выплаты дохода.

«Если выполнены все перечисленные условия, то вторичное обращение паев такого фонда будет жить само»,— отмечает госпожа Черных. Количество сделок в день для отдельных ЗПИФов может исчисляться десятками и даже сотнями, однако объем торгов редко превышает несколько миллионов рублей.

Партнерский подход

В некоторых фондах для поддержания ликвидности есть маркетмейкер, который в соответствии с договором, заключенным с УК, принимает на себя обязательства по поддержанию цен, спроса и предложения паев. «Теоретически, чтобы предоставить рынку ликвидность, маркетмейкера можно держать и для внебиржевых сделок, но в этом случае возникают дополнительные расходы, которые понесут инвесторы»,— отмечает Владимир Стольников. 

Для повышения ликвидности применяются и другие схемы. В частности, «Альфа-Капитал» в партнерстве с группой «Самолет» запустила ЗПИФ, ориентированный на вложения в жилую недвижимость. Для снижения рисков инвесторов девелоперская группа гарантирует отдельным договором минимальную доходность 9%. Кроме того, согласно условиям партнерства с УК, в определенные периоды в будущем паи ЗПИФа можно будет обменять на квадратные метры в жилых комплексах группы.

Как уточнили в УК, воспользоваться правом обмена можно будет через два и четыре года после формирования фонда (каждое окно будет длиться два месяца). Как отмечает Дмитрий Осипов, обе опции повышают ликвидность фонда. Однако остаются вопросы: как будет проходить обмен, как будут оценены паи и квартиры для обмена?

Виталий Гайдаев